公寓管理革新方案發表

日期：2013年3月12日 地點：首爾市廳簡報室

各位市民、記者，天氣暖和許多了吧？春天的腳步近了，而我也將在今天發表全新的首爾市公寓管理革新方案。打擊不實管理費，建造適合長久居住的公寓！希望這對各位市民來說，能是如同春天般的好消息。這是某家電視臺在3月5日所報導的公寓實態。

首爾的住宅中有59%為公寓，我想若能妥善改革公寓管理，是不是就能讓首爾變得更加幸福？為了籌備這個革新方案，我們透過各種方法聽取了眾多意見，分析了各種資料。而眾多市民則是指出管理費過高及不透明性、共同體意識不足等的問題。

我們整理了市民所提出的意見，其中包括：不知道居民代表會議是做什麼的地方；老舊社區因指望重建而放棄修繕，使得設施老化，造成居住不便等的意見。

因此，我們籌備了公寓管理革新方案的重點，並且制定了四個推動方向。首先，第一個是了解公寓營運的「了解後居住」；第二是盡可能降低管理費的「精打細算的居住」；第三是即時進行維修的「長久居住」；最後則是與左鄰右舍「和諧居住」。

第一，了解後居住。

在第一的「了解後居住」中，首先必須確保居民代表的責任感，並且公開資訊，強化公共性。最重要的就是必須擴大居民的參與。我們將提高居民的代表──居民代表會議的責任感，摒除不正之風。進修職務教育與倫理教育將成為義務，並公開居民代表會議。若發生舞弊事件時，將進行嚴格處罰。另外，更重要的是將公寓管理費的會計科目標準化，同時讓公開相關資料成為義務，讓居民能隨時隨地進行了解及參與。當居民提出要求時，將派遣專家進行監察，對於發生舞弊申訴的公寓，我們也將動用職權進行調查。目前居住於首爾市公寓的居民中，有42%為租戶，因此我們將擴大租戶參與公寓管理決議過程的方式。

第二，精打細算的居住。

一旦了解便能精打細算地居住。我們將活化共同契約，減少工程外包費用的浪費，縮減使用費，讓管理費收費項目變得單純。另外必須盡可能創造收入，就算一分一毫也好，也要盡力減少管理費。我們將縮減公寓管理費，公寓管理費分為公共管理費與個別使用費，在分析資料並進行實際公寓規劃後發現，管理費的各個項目依社區別出現了約2～5倍的差異。若居民能踴躍參與，管體主體亦發揮專業性的話，將能讓公共管理費最多減少30％。

社區規模小，相對的，管理費就高對吧？那麼只要採共同管理的方式就行了。與周邊社區就技術條件與時期相近的工程、外包進行共同簽約，或者共同採買所需物品，那麼便能降低契約單價，而這也正是共享網絡變得重要的理由。

在工程外包的過程中，時常發生哄抬價格、勾結的不法情事，若是公開簽約過程，便能驅逐勾結或黑箱交易，藉由居民與專家所一同進行的妥當性調查，還可預防浪費。透過工程外包履歷管理，則能避免費用支出的重複與浪費。電力、瓦斯、暖氣等的個別使用費佔管理費的一半以上，為了減少該費用，我們將發送實用的節能實踐指導手冊。

像地下停車場安裝LED照明等的高效能燈泡時，我們將提供支援。此外，若超收使用費而產生盈餘時，偶爾會發生被使用作為居民代表會議聚餐費的舞弊案例，我們將從治本下手，以避免發生使用費盈餘。

公寓透過舉辦市集、招收廣告、出售資源回收物品皆會產生超乎預料的高額收入。必須以多樣化的方式創造利益，並將產生的收入使用於降低管理費。我們將積極發掘管理費縮減優秀案例後，與首爾市所有公寓共享。

第三，長久居住。

詳細訂定公寓定期維修計畫，並於適當時期進行維修，再加上擴大對於公寓維修的公共支援，以及改善對其的認知，另外事先籌備各種裝修對策的話，相信一定能讓居民在舒適的環境中長久居住。一直到最近都還有許多公寓因期待重建，而放棄了即時進行維修、補強的作業，也因此如各位所見，與其他先進國家相比，我國公寓的壽命相對要短許多，差不多是一半，甚至是三分之一的壽命。尤其重建市場的獲利性不斷低落，讓人不免擔心設施老舊所可能造成的安全問題。

我們將詳細訂定長期維修標準計劃書後分發，以協助各個社區都能樹立具系統的計畫。為此，最重要的便是有系統地管理維修相關資料。目前各公寓並未確實遵守長期維修計畫，與計畫相比不過達61％，其中僅有38％實際執行。我們將確實遵守訂定的計畫，按時執行維修、補強作業，打造能長久安全居住的公寓。專家與公務員將合作進行實況檢測。我們還將擴大對於維修的公共支援，並且公開公寓的維修履歷相關資訊，從中評選出認真進行維護管理的公寓，給予認證與獎勵。此外還將強化建設公司的責任感，為了預防不實施工，我們將籌備新建公寓時的耐久年限標準，並且檢驗該公寓是否符合標準。當公寓難以進行重建時，必須以整修作為替代方案，藉此維持舒適的居住環境。

第四，和諧居住

在公寓管理方面，應該擴大居民參與，並且串連起居民的日常生活。我們將籌備讓居民和諧居住的方法，恢復共同體對公寓來說相當重要，首爾市將努力讓公寓成為人們與左鄰右舍共同生存的空間。自2011年起，為活化共同體，我們已舉辦了由居民主導的事業招募、指派社區規劃專家、優秀案例發表會等的活動。我們將強化居民間的交流。電梯裡的交流布告欄也是個可以進行問候、傳遞消息的絕佳媒介，在上道洞某個公寓社區就已經開始用這個方式互相問候、分享節能點子。溝通空間的擴充便是從像這樣的小處做起。

為了恢復共同體，必須由各位居民一起研究。基本上，共同體活動要能為自身日常生活帶來幫助，才能誘發參與的理由與動機。活化育兒、福利、食品、家庭服務等公寓合作社的項目，相信在不遠的將來便可獲得一石二鳥的效果。為了成功推動所有方案，我們將與各主體維持緊密合作，另外最重要的是居民的關心與參與。首爾市將透過「綜合資訊廣場」來進行資訊公開、教育，並藉由「共同住宅管理支援中心」發揮相同的資訊公開、教育、監督、牽制的功能，為所有居民提供支援。資訊公開網站「首爾市共同住宅綜合資訊廣場」預計於3月內上線及營運，屆時將會自動連結292個標準化會計科目資訊，並且義務公開財務報表、工程外包招標及契約內容、其他決議及溝通資訊。在推動機構方面，將成立民官治理型態的「共同住宅管理支援中心」，執行居民代表會議教育、營運綜合資訊廣場等的支援功能，以及外部監察、陳情申訴諮詢、委託對發生舞弊之社區進行職權調查及行政處分等的監督與牽制功能。

首爾市將會持續努力，讓首爾市民都能居住於幸福公寓。我們將打擊不實管理費，創造壽命長達兩倍的公寓，敬請各位不吝於首爾特別市共同住宅、Facebook或首爾Mania推特發表意見，大家都看到網址了吧？謝謝。