Go to Main Content

希望日記

A A
  • 「全‧月租混亂」讓各位飽受折磨吧?
    [朴元淳希望日記 297]

  • SMG 1236
    image_pdfimage_print

            「全‧月租混亂」讓各位飽受折磨吧?多蓋國宅才是最佳對策,因此儘管首爾市身處財政困境,仍盡力達成我所承諾過的八萬戶建設。

            除此之外,首爾市更找出其他應做之事並竭力完成。各位知道最近增加了不少將部分全租保證金轉換成月租的半全租吧?不過,我想租戶們應該不曉得適當的月租轉換率到底是多少。首爾市為了減輕租戶因資訊不足而招致的沈重負擔,決定首當其衝,成為第一個公開每季「住宅全月租轉換率」的地方政府。

            所謂的全月租轉換率即是指將全租保證金轉換成月租時所套用的比率。依首爾市於16日就地方政府首次公開的「首爾市區地區別全租轉換率」資料來看,首爾市區的全月租轉換率比市面上的銀行全租資金貸款利率(4~7%)最多高達2倍以上,由此可確定的是比起市面上的銀行全租資金貸款利率,租戶更背負著高額的月租負擔。

            事實上在首爾市,就已申報公證日期的全月租交易中,月租契約比例從2011年的30%增加至2013年的35%等資料,可看出月租日益增加的趨勢。目前住宅租賃保護法僅明文規定了全月租轉換率的上限(年14%以下),卻沒有任何能夠反應各地區目前實際交易狀況的資訊,使得大部分皆由屋主(出租人)來決定月租標準。

            租賃契約上大多以高利息時代所奉行的慣例「用月租10萬韓元取代保證金1000萬韓元(1分利息、全月租轉換率10%)」來簽約,韓國鑑定院雖然在每個月以全國為基準,抽出標本地區並提供全月租轉換率資訊,但由於無法反應地區現況,因而頻繁發生以屋主(出租人)為優先的簽約案例。

            就首爾市在本次所公開的第一份資料來看,2013年第3季首爾市月租住宅之轉換率換算結果為市中心地區(鍾路區、中區、龍山區等)獨棟住宅‧多戶型住宅的最高值為9.4%;東南地區(瑞草區、江南區、松坡區、江東區等)公寓最低為6.3%。另外,轉換成月租的全租契約保證金額越少,轉換率越高,使得越是以小額保證金租賃住宅的庶民,得承擔的月租擔子越重。

            首爾市計畫在日後公開每一季的全月租轉換率,如此一來,在首爾尋找全租或月租住宅的租戶便能自行確認反應實際交易價格的各地區月租轉換率,以防止不公平的月租負擔,以及遽增的月租轉換額。

            同時,為了因應近來由全租轉變成月租的租賃市場構造,首爾市將持續向相關單位建議各項規定,以樹立比住宅租賃保護法更能從多方面保護月租租戶的制度。一旦租戶熟知轉換率,那麼應該有益於簽訂更正確的租賃契約。為了消弭因超乎常識的月租契約而遭受迫害的租戶,首爾市將進行更具有實效性的制度改善。

            目前雖然還只是公開實際交易契約的階段,但日後將會引用預防性制度來制定符合首爾實況的月租契約標準等,藉以強化租戶居住權益。